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　　誠然，去年以來，中央層面陸續(xù)出臺了多項嚴(yán)苛的監(jiān)管措施，為規(guī)范銀行業(yè)各類表內(nèi)外融資亂象，房企資金面已經(jīng)收緊。2018年在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)，中央明確管住貨幣供給的總閘門，除了對銀行本身加強(qiáng)住房信貸管理，提高對貸款風(fēng)險防范以外，對于基金、信托、債權(quán)發(fā)行等統(tǒng)統(tǒng)加強(qiáng)管理。

　　整個經(jīng)濟(jì)都處在降杠桿的過程中，除了傳統(tǒng)的融資手段，房企開發(fā)商會尋求怎樣的新型結(jié)構(gòu)性融資工具？而銀行與非銀金融機(jī)構(gòu)對地產(chǎn)投資的偏好度又發(fā)生了哪些變化？本期特別報道基于對房地產(chǎn)融資的各類渠道進(jìn)行調(diào)查分析，預(yù)測2018年中國房地產(chǎn)金融的重要走勢。

　　附：2018 中國房地產(chǎn)投融資大趨勢調(diào)查

　　(注:本次調(diào)查面向銀行、房企、房地產(chǎn)私募基金、券商、信托、研究機(jī)構(gòu)等主要金融機(jī)構(gòu)人員，以企業(yè)高管、項目負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理、董事長為調(diào)研對象，樣本數(shù)據(jù)超過300名，數(shù)據(jù)截至4月3日。)

　　喜憂參半，房企資金路漫漫

　　融資難成為房企共同的痛點(diǎn)？先看房企開發(fā)商怎么講。

　　在3月26日中國恒大的業(yè)績發(fā)布會上，其董事局主席許家印回答了《中國房地產(chǎn)金融》關(guān)于融資環(huán)境趨緊的問題，他表示：“房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增加，對于中小企業(yè)而言這是很嚴(yán)峻的，但對于大企業(yè)而言，這是并購的好機(jī)會。銀行偏好穩(wěn)健運(yùn)營的大企業(yè)，恒大從去年開始資金運(yùn)營良好，融資成本降低了2-3個百分點(diǎn)。”

　　除了銀行借貸以外，去年恒大還多次發(fā)行了大額的優(yōu)先票據(jù)；又對2018-2020年到期的舊票據(jù)進(jìn)行了要約交換，推遲償還時間。同時，通過三輪站投，恒大引入包括中信、中融、深業(yè)等央企與金融機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者，完成了國內(nèi)房企史上最大規(guī)模約1300億元的股權(quán)融資，有效降低了企業(yè)的凈負(fù)債率。

　　碧桂園方面，截至2017年末，集團(tuán)的加權(quán)平均融資成本降低至5.22%，達(dá)到近年最低水平。同樣，碧桂園2017年現(xiàn)金及銀行存款為1484億元，現(xiàn)金短債比2.17，另有約2485.1億元的銀行授信額度尚未使用，營運(yùn)資本充裕。

　　但也并非毫無擔(dān)憂。碧桂園近5年來，長短債比持續(xù)下降，在房企越來越難獲得長期借貸的環(huán)境下，短期償債壓力提升，今年的業(yè)績報告會上碧桂園不設(shè)銷量目標(biāo)，也許正是其憂慮的體現(xiàn)。

　　新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷也在其個人微信公眾號上發(fā)布了名為《50強(qiáng)成為房企融資新門檻》的文章。顯然，無論是在內(nèi)地的信貸融資、發(fā)行公司債，還是在境外發(fā)行美元債，大型房企的融資能力相對強(qiáng)很多。發(fā)展境遇的不同，也造成了大量的行業(yè)并購機(jī)會。

　　對此，仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為：“大浪淘沙，經(jīng)過這一段時間政策和市場的考驗(yàn)，一些擁有優(yōu)質(zhì)品牌背書、成熟全面融資渠道的品牌房企將會進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額。”

　　“大魚吃小魚”的局面會進(jìn)一步加劇�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年全年品牌房企中TOP10的房企集中度（銷售金額）達(dá)24.1%，相較于2016年上升了5.8%。而Top100的品牌房企集中度更是大幅上漲了10.7%，達(dá)到55.55%，首次超過一半。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則建議，房企應(yīng)該采取更為靈活多元的融資方式應(yīng)對市場變化。“金融管控從緊的趨勢很明顯，但實(shí)際上各類偏好度是不一樣的。對于銀行信貸來說，在對大開發(fā)商的項目支持方面，其實(shí)力度是沒有變化的。中小企業(yè)壓力較大，但也出現(xiàn)了一些新的現(xiàn)象，比如說部分小城市的小房企，拿地很積極，在于其有博一把的心態(tài)，否則地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)就會受到限制。所以大趨勢是可以看出，生存的機(jī)會壓縮，但部分房企轉(zhuǎn)變思路還是有機(jī)會的。”

　　融資渠道多元化

　　銀行貸款作為房企最傳統(tǒng)的融資方式，在這兩年里也發(fā)生了變化，房企對開發(fā)貸的依賴程度下降，開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。而放貸門檻則趨嚴(yán)，房企取得開發(fā)貸前必須取得四證，且不得用于購置土地，因此房企在開發(fā)最初期需通過其他渠道籌集資金。

　　不僅針對房企，面向個人的，監(jiān)管層面更是打出一套組合拳，直接打擊了利用綜合消費(fèi)貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等多渠道資金用于購房的市場亂象。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前北京（樓盤）地區(qū)四大行首套房貸款利率最低上浮5%；廣州（樓盤）、深圳（樓盤）四大行首套房利率上浮10%，廣州、上海（樓盤）、北京部分股份制行上浮20%。今年以來，銀監(jiān)部門甚至針對違規(guī)輸血樓市對商業(yè)銀行已開出10張罰單。部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

　　信托業(yè)也不得放松。結(jié)合銀監(jiān)會此前下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》，明確商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域�？梢灶A(yù)見，在嚴(yán)監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎，整頓信托業(yè)將成為銀監(jiān)會的工作重點(diǎn)。

　　更多元的融資渠道正在被挖掘。

　　尋求海外融資是其中之一，瑞安房地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)以及雅居樂與近期發(fā)行的票據(jù)及優(yōu)先永續(xù)證券尋求海外資金，年利息均在6.5%-7.0%之間，遠(yuǎn)高于去年同期4.2%-5.5%之間。

　　房地產(chǎn)私募基金也表現(xiàn)亮眼，尤其是國內(nèi)房企對資金的極度渴望，引來國際私募基金的重點(diǎn)關(guān)注。世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布最新報告稱，未來三年中國有望吸收來自亞太房地產(chǎn)私募基金的140億美元資金，成為私募基金最大投資目的地。

　　在此次調(diào)查中，關(guān)于“房企融資會向哪些渠道傾斜”，股權(quán)融資也成為熱門的選擇之一。過去多年，房地產(chǎn)行業(yè)融資始終以債權(quán)融資為主，盡管有信托、私募等形式，但往往淪為通道，“明股實(shí)債”現(xiàn)象十分普遍。如今，股權(quán)融資的盛行或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的“無奈”。

　　資產(chǎn)證券化趨熱

　　隨著融資難度加大，市場參與者亟于尋求新的融資渠道。受此推動，房地產(chǎn)證券化正迎來蓬勃發(fā)展之勢。

　　2017年，多個住房租賃資產(chǎn)通過CMBS、ABN、類REITs等形式實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化。2018年注定是資產(chǎn)證券化大發(fā)展的一年，尤其是在住房租賃市場。

　　多位證券化操盤手曾向媒體透露：“以前，都是我們在想怎么和地產(chǎn)公司建立聯(lián)系，現(xiàn)在變成了一堆地產(chǎn)公司主動找到我們。”

　　目前房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要操作模式包括“類REITs”（住房租賃、商業(yè)物業(yè)）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、運(yùn)營收益權(quán)ABS、物業(yè)費(fèi)ABS和購房尾款A(yù)BS等類型。

　　其實(shí)不只是租賃，隨著房地產(chǎn)從開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)+運(yùn)營，各類房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化受到監(jiān)管的鼓勵和金融機(jī)構(gòu)的青睞。2017年以來，已有多家房企和物業(yè)持有機(jī)構(gòu)將商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物流地產(chǎn)等進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

　　民生證券研究報告稱，雖然2018年房企融資趨緊將會延續(xù)，融資成本繼續(xù)提高，但政策會鼓勵房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展，預(yù)計資產(chǎn)證券化將是2018年最大亮點(diǎn)。

　　從2017年10月，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)(600048,股吧)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲上交所審議通過，發(fā)行規(guī)模50億元。到12月，中國首單長租公寓資產(chǎn)類REITs——新派公寓類REITs在深交所掛牌。還有萬科印力、保利地產(chǎn)已相繼設(shè)立商業(yè)物業(yè)CMBS；上海世茂國際廣場CMBN（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)）完成發(fā)行。如此多的項目都在迅速推進(jìn)著資產(chǎn)證券化在國內(nèi)的成熟發(fā)展，中國迎來真正的REITs也變得指日可待。

　　去年年底，工商銀行(601398,股吧)北京分行也宣布未來五年為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。由此可見，資產(chǎn)證券化將成為2018年房企融資的一大重要手段。

　　新興領(lǐng)域?qū)で笞儸F(xiàn)

　　融資渠道收緊后，房企還將尋求更多流通能力強(qiáng)的業(yè)務(wù)進(jìn)入市場，尋求變現(xiàn)。2018年的房企投資新風(fēng)口在哪？在《中國房地產(chǎn)金融》進(jìn)行的“2018中國房地產(chǎn)金融大趨勢”調(diào)查中，聯(lián)合辦公、數(shù)據(jù)中心、城市更新、醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)都榜上有名，而被投票最多的仍是長租公寓這一領(lǐng)域。

　　以龍頭房企為例，社區(qū)服務(wù)與物業(yè)運(yùn)營已經(jīng)被提上議程，成為新的發(fā)展亮點(diǎn)。碧桂園繼續(xù)對分拆的物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股上市；同時與金融機(jī)構(gòu)合作，在一二線城市發(fā)展長租業(yè)務(wù)。2017年碧桂園正式推出BIG+碧家國際社區(qū)，宣布3年內(nèi)建100萬套長租公寓。今年2月，住房租賃REITs也正式獲批，成為國內(nèi)首單百億規(guī)模的REITs產(chǎn)品。

　　從主體分化來看，大型房企產(chǎn)品線完整，城市布局合理，在建可售儲備充裕，若把多種業(yè)態(tài)與開發(fā)階段進(jìn)行細(xì)拆，結(jié)合現(xiàn)金流特點(diǎn)，對應(yīng)進(jìn)行不同的融資渠道，這是可行的。不同項目對應(yīng)不同資金，實(shí)現(xiàn)項目交叉支持，最大化利潤率，利于調(diào)節(jié)負(fù)債結(jié)構(gòu)，充實(shí)資本盈余。

　　至于辦公樓市場，作為近年來的行業(yè)熱點(diǎn)，在我們的調(diào)查采訪中，也被多位業(yè)內(nèi)專家提及看好。目前一線城市的新興區(qū)域依舊表現(xiàn)活躍，國內(nèi)二三線城市升級需求顯著，也值得關(guān)注。

　　零售物業(yè)領(lǐng)域上奢侈品市場持續(xù)回暖，國際輕奢品牌也將繼續(xù)在中國市場選擇性擴(kuò)張。隨著“新零售”的新概念迅速流行與發(fā)酵，電商從線上向線下拓展，相信未來零售地產(chǎn)也會迎來新的突破，“線上+線下+物流”模式的租賃需求活躍。

　　總體而言，正如易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在此次采訪中，針對未來投資方向所說的，其實(shí)未來主要關(guān)注兩個領(lǐng)域——

　　第一是存量市場的投資，第二是復(fù)合型地產(chǎn)的投資。這兩個是開發(fā)企業(yè)投資的重點(diǎn)內(nèi)容。類似領(lǐng)域也會形成各類投資新風(fēng)口或新機(jī)會。

　　在今年的兩會上，中國人民銀行副行長潘功勝明確表示：“我國的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險是可控的。”緊隨中央的政策指導(dǎo)，我們也期待接下來，2018年中國房地產(chǎn)金融的大風(fēng)是一陣和煦春風(fēng)。

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